WASHINGTON —
Çarşamba günü açıklanan hükümet verileri, enflasyonun Nisan ayında bir miktar gerilediğini ancak nispeten yüksek bir seviyede kaldığını gösteriyor. Son raporun, halkın büyük bir kısmının sağlam bir ekonomiye yönelik karamsar ruh halini ortadan kaldırması pek mümkün görünmüyor.
Her ne kadar gelirler genel olarak tüketici fiyatlarından daha fazla artmış olsa da genel enflasyon oranı inatla yüksek kalıyor. Çalışma İstatistikleri Bürosu, Nisan ayında bir çentik düştüğünü ancak bir yıl öncesine göre %3,4 arttığını söyledi.
Ve beklenmedik bir şekilde en büyük suçlu barınmadır.
Federal Rezerv'in faiz oranlarını yükselterek enflasyonla mücadele etmeye yönelik ders kitabı gibi mükemmel politikası ekonominin büyük bölümünde işe yaradı. Yüksek faiz oranları gıda, benzin, giyim ve araba gibi ürünlerde tüketici fiyatlarındaki artışın yavaşlamasına yardımcı oldu. Bugün bu ürünlerin enflasyon oranı merkez bankasının %2 hedefine geri döndü, hatta bunun altında.
Ancak Fed'in aynı politikası, ekonominin önemli bir kesimi olan konut sektörünü felce uğrattı ve genel enflasyonu daha hızlı düşürme çabalarını sabote etti.
Yüksek faiz oranlarının yaptığı şey hem ev sahiplerini hem de kiracıları dondurmak ve her iki grubu da taşınmaktan caydırmak oldu. Etki, ekonomistlerin “barınma” maliyeti olarak adlandırdığı konutun zaten çok pahalı olduğu Kaliforniya'da güçlü oldu.
Ve karmaşık bir neden-sonuç zinciri içinde, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların olduğu yerde kalması enflasyonun yüksek tutulmasına neden oldu.
“İki yıldır barınma enflasyonunun genel enflasyon oranını etkileyecek kadar düşmesini bekliyorduk. Los Angeles'ta uzun süredir konut ekonomisti olan GU Krueger, “Sürekli hayal kırıklığı yaratıyor” dedi.
“Faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle” dedi, “kiralama durumları dışında ev alma konusunda hareketlilik yok. Herkes sıkışıp kaldı; ev sahipleri altın kelepçeli, kiracılar ise temelde süssüz kelepçeli.”
Ev sahipleri için enflasyon, evlerinin daha değerli olmasına yardımcı oluyor. Ancak çoğu kişi için satmak bir seçenek değil çünkü düşük ipotek oranlarından vazgeçmek istemiyorlar. Bugün ortalama 30 yıllık sabit oran %7'nin üzerindedir. Daha yüksek ev fiyatları aynı zamanda sattıkları evi yenilediklerinde elde ettikleri kazançları da kaybedebilecekleri anlamına geliyor.
Kiracılar için kazanç varmış gibi bile görünmüyor: Pek çok yeni kiralık mülk piyasaya çıkmasına rağmen kira fiyatları düşmeyi başaramadığı için oldukları yerde donmuş durumdalar. Zillow'a göre Los Angeles'ta daire ve evlerin toplam kirası geçen ay yaklaşık 2.920 dolardı ve bu da Los Angeles'ı ülkedeki en uygun fiyatlı bölgelerden biri haline getiriyor.
Daha fazla kiracının yerinde kalmaya zorlanmasıyla, birçok kiralık mülk için daha fazla talep var ve daha az boş yer var. Bu durum, daha fazla arzın devreye girmesine rağmen fiyatlar üzerindeki baskıyı sürdürme eğilimindeydi. İnşaatçılar ve ev sahipleri de daha yüksek inşaat ve bakım maliyetlerini telafi etmek için kiraları fiyatlandırıyor.
Geçtiğimiz ay barınma için yapılan tüketici harcamaları, hükümetin tüketici fiyat endeksini (TÜFE) oluşturan mal ve hizmet sepetinin yaklaşık %36'sını oluşturdu.
Fed politika yapıcıları, genel enflasyonun hesaplanmasında konuta çok fazla ağırlık verilmediği farklı bir enflasyon ölçüsü izliyor. Ancak her ikisi de aynı hikayeyi anlatıyor: Konut enflasyonu diğer tüketim malları ve hizmetlerinin çoğundan çok daha yüksek seyrediyor.
Nisan ayında tüketici fiyatları genel olarak Mart ayına göre mevsimsellikten arındırılmış olarak %0,3 artarak yıllık enflasyon oranı bir önceki aya göre %3,5'ten %3,4'e yükseldi. Bu, Haziran 2022'deki 40 yılın en yüksek seviyesi olan %9,1'e göre çarpıcı bir düşüş olsa da, konuttaki yapışkan enflasyon nedeniyle iyileşme yavaşladı.
Nisan ayında barınma fiyatları da ay içinde biraz düşüş gösterdi ancak Çalışma İstatistikleri Bürosu verilerine göre diğer tüm mal ve hizmetlerin toplamı %2,2 iken bir önceki yıla göre %5,5 arttı.
Bu yılın başlarında ekonomistler, genel enflasyondaki daha büyük bir düşüşün Fed'in bu baharda bir dizi faiz indiriminin ilkini başlatmasına neden olacağını bekliyorlardı. Ancak şimdi, konut ve diğer bazı hizmetlerin fiyatları yüksek seyrederken pek çok analist bu konuda pek emin değil.
Varlık yönetimi ve danışmanlık firması Cresset'in yatırım sorumlusu Jack Ablin, “Şu anda herhangi bir faiz indirimi için katalizör görmüyorum” dedi. “Belki eğer şanslıysak bu yıl bir kesinti yaparız.”
Evler, arabalar ve kredi kartları üzerindeki borçlanma oranlarını etkileyen Fed'in gösterge faiz oranı yaklaşık %5,3 ile 23 yılın en yüksek seviyesinde bulunuyor. Yüksek teknoloji, eğlence ve emlak gibi faize duyarlı sektörlerin önemi göz önüne alındığında, Kaliforniya ekonomisinde yüksek faiz oranları özellikle zor hissedildi.
Bunun bir sonucu, eyaletteki istihdam artışının geride kalmasıdır; Kaliforniya'nın en son işsizlik oranı Mart ayındaki %5,3 ile ülkedeki en yüksek oran oldu. Eyaletin Nisan ayı istihdam raporu Cuma günü çıkıyor.
Uzmanlar, geçen yıl kiralarda düşüş işaretleri gördükten sonra enflasyonun daha hızlı düşeceği konusunda daha iyimserdi. Ancak kiralık evlerdeki büyük artışların da etkisiyle ortalama kiralar son aylarda yeniden yükselmeye başladı.
Zillow'a göre ABD'de tüm konut kiraları Nisan ayında Mart ayına göre ortalama %0,6 arttı ve şu anda aylık 2.000 doların altında seyrediyor. Bu, COVID-19 salgınının başlangıcından bu yana %31 artış gösterdi.
Kaliforniya gibi yüksek fiyatlı pazarlarda, yüksek ev fiyatları ve yüksek ipotek oranları, ev sahibi olmayı daha da zorlaştırdı ve insanların ekonomiye ilişkin ruh hallerini bozdu; suçun büyük kısmı Başkan Biden'a düştü. Anketler, kiracıların eyaletteki en az mutlu olanlar arasında olduğunu ve birçoğunun Los Angeles'tan taşınmayı düşündüğünü gösteriyor.
Yeni kiralama faaliyetlerini takip eden Apartment List'in konut ekonomisti Chris Salviati, kiraların çift haneli seviyelerden önemli ölçüde düştüğünü ancak yeterince hızlı olmadığını söyledi. “Hala doğru yönde ilerliyor ancak kademeli bir düşüş var. Elbette bu durum insanlar için sinir bozucu oldu.”
Konut enflasyonu neden bu kadar yapışkan?
Bir faktör, çoğu insanın bir yıllık kira sözleşmeleri imzalamasıdır, bu nedenle bir gecikme vardır ve kiralardaki değişikliklerin ortaya çıkması zaman alır. Finansal araştırma şirketi Fwdbonds'un baş ekonomisti Chris Rupkey, Büyük Durgunluk sırasında ev fiyatları düştüğünde, TÜFE'deki barınma bileşeninin ılımlı hale gelmesinin yaklaşık 18 ay sürdüğünü söyledi.
Barınmayla ilgili TÜFE rakamları da çoğu tüketicinin yaşadıklarını olduğundan az gösterme eğiliminde. Veriler, Los Angeles ve Orange ilçelerindeki birincil konut kiralarının 2022'de %4,4 arttığını, ancak diğer tüm mal ve hizmetlerin fiyatlarının o yıl %9,3 arttığını gösteriyor. O zamandan bu yana eğilim tersine döndü: kira ve barınma enflasyonu diğer tüm kalemlere göre çok daha hızlı artıyor.
Uzmanlar, kiralarda son dönemde yaşanan yükselişin kısmen apartman sahiplerinin artan maliyetlerini telafi etmeye çalışmalarından kaynaklanabileceğini söylüyor; zira daha geniş enflasyon ortamı, onların bakım, malzeme ve işçilik için daha fazla para ödemeleri anlamına geliyor.
Cornell Üniversitesi'ne bağlı ekonomist ve CPI raporlarını yayınlayan ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu'nun eski komiseri Erica Groshen, “Ev sahipleri yetişmeye çalışıyor” dedi.
Bazı uzmanlar konut enflasyonuna olası bir yanıtın Fed'in faiz indirimi olduğunu söylüyor. Politika yapıcıların ekonomi ve istihdam piyasası hala güçlüyken bu tür bir eyleme geçmesi mantığa aykırı gibi görünse de, faiz oranlarının düşürülmesi hareketliliği teşvik edebilir ve aynı zamanda inşaatçıların daha fazla projeye başlamasını ve dolayısıyla arzın artmasını kolaylaştırabilir.
Ancak ev alımlarına yönelik talebin artması, en azından kısa vadede ev fiyatlarına daha fazla enerji katarak konut balonu yaratma riskini artırabilir.
Rupkey, “Fed için” dedi, “bunu yaparsanız kahrolsun, yapmazsanız da kahretsin.”
Çarşamba günü açıklanan hükümet verileri, enflasyonun Nisan ayında bir miktar gerilediğini ancak nispeten yüksek bir seviyede kaldığını gösteriyor. Son raporun, halkın büyük bir kısmının sağlam bir ekonomiye yönelik karamsar ruh halini ortadan kaldırması pek mümkün görünmüyor.
Her ne kadar gelirler genel olarak tüketici fiyatlarından daha fazla artmış olsa da genel enflasyon oranı inatla yüksek kalıyor. Çalışma İstatistikleri Bürosu, Nisan ayında bir çentik düştüğünü ancak bir yıl öncesine göre %3,4 arttığını söyledi.
Ve beklenmedik bir şekilde en büyük suçlu barınmadır.
Federal Rezerv'in faiz oranlarını yükselterek enflasyonla mücadele etmeye yönelik ders kitabı gibi mükemmel politikası ekonominin büyük bölümünde işe yaradı. Yüksek faiz oranları gıda, benzin, giyim ve araba gibi ürünlerde tüketici fiyatlarındaki artışın yavaşlamasına yardımcı oldu. Bugün bu ürünlerin enflasyon oranı merkez bankasının %2 hedefine geri döndü, hatta bunun altında.
Ancak Fed'in aynı politikası, ekonominin önemli bir kesimi olan konut sektörünü felce uğrattı ve genel enflasyonu daha hızlı düşürme çabalarını sabote etti.
Yüksek faiz oranlarının yaptığı şey hem ev sahiplerini hem de kiracıları dondurmak ve her iki grubu da taşınmaktan caydırmak oldu. Etki, ekonomistlerin “barınma” maliyeti olarak adlandırdığı konutun zaten çok pahalı olduğu Kaliforniya'da güçlü oldu.
Ve karmaşık bir neden-sonuç zinciri içinde, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların olduğu yerde kalması enflasyonun yüksek tutulmasına neden oldu.
“İki yıldır barınma enflasyonunun genel enflasyon oranını etkileyecek kadar düşmesini bekliyorduk. Los Angeles'ta uzun süredir konut ekonomisti olan GU Krueger, “Sürekli hayal kırıklığı yaratıyor” dedi.
“Faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle” dedi, “kiralama durumları dışında ev alma konusunda hareketlilik yok. Herkes sıkışıp kaldı; ev sahipleri altın kelepçeli, kiracılar ise temelde süssüz kelepçeli.”
Ev sahipleri için enflasyon, evlerinin daha değerli olmasına yardımcı oluyor. Ancak çoğu kişi için satmak bir seçenek değil çünkü düşük ipotek oranlarından vazgeçmek istemiyorlar. Bugün ortalama 30 yıllık sabit oran %7'nin üzerindedir. Daha yüksek ev fiyatları aynı zamanda sattıkları evi yenilediklerinde elde ettikleri kazançları da kaybedebilecekleri anlamına geliyor.
Kiracılar için kazanç varmış gibi bile görünmüyor: Pek çok yeni kiralık mülk piyasaya çıkmasına rağmen kira fiyatları düşmeyi başaramadığı için oldukları yerde donmuş durumdalar. Zillow'a göre Los Angeles'ta daire ve evlerin toplam kirası geçen ay yaklaşık 2.920 dolardı ve bu da Los Angeles'ı ülkedeki en uygun fiyatlı bölgelerden biri haline getiriyor.
Daha fazla kiracının yerinde kalmaya zorlanmasıyla, birçok kiralık mülk için daha fazla talep var ve daha az boş yer var. Bu durum, daha fazla arzın devreye girmesine rağmen fiyatlar üzerindeki baskıyı sürdürme eğilimindeydi. İnşaatçılar ve ev sahipleri de daha yüksek inşaat ve bakım maliyetlerini telafi etmek için kiraları fiyatlandırıyor.
Geçtiğimiz ay barınma için yapılan tüketici harcamaları, hükümetin tüketici fiyat endeksini (TÜFE) oluşturan mal ve hizmet sepetinin yaklaşık %36'sını oluşturdu.
Fed politika yapıcıları, genel enflasyonun hesaplanmasında konuta çok fazla ağırlık verilmediği farklı bir enflasyon ölçüsü izliyor. Ancak her ikisi de aynı hikayeyi anlatıyor: Konut enflasyonu diğer tüketim malları ve hizmetlerinin çoğundan çok daha yüksek seyrediyor.
Nisan ayında tüketici fiyatları genel olarak Mart ayına göre mevsimsellikten arındırılmış olarak %0,3 artarak yıllık enflasyon oranı bir önceki aya göre %3,5'ten %3,4'e yükseldi. Bu, Haziran 2022'deki 40 yılın en yüksek seviyesi olan %9,1'e göre çarpıcı bir düşüş olsa da, konuttaki yapışkan enflasyon nedeniyle iyileşme yavaşladı.
Nisan ayında barınma fiyatları da ay içinde biraz düşüş gösterdi ancak Çalışma İstatistikleri Bürosu verilerine göre diğer tüm mal ve hizmetlerin toplamı %2,2 iken bir önceki yıla göre %5,5 arttı.
Bu yılın başlarında ekonomistler, genel enflasyondaki daha büyük bir düşüşün Fed'in bu baharda bir dizi faiz indiriminin ilkini başlatmasına neden olacağını bekliyorlardı. Ancak şimdi, konut ve diğer bazı hizmetlerin fiyatları yüksek seyrederken pek çok analist bu konuda pek emin değil.
Varlık yönetimi ve danışmanlık firması Cresset'in yatırım sorumlusu Jack Ablin, “Şu anda herhangi bir faiz indirimi için katalizör görmüyorum” dedi. “Belki eğer şanslıysak bu yıl bir kesinti yaparız.”
Evler, arabalar ve kredi kartları üzerindeki borçlanma oranlarını etkileyen Fed'in gösterge faiz oranı yaklaşık %5,3 ile 23 yılın en yüksek seviyesinde bulunuyor. Yüksek teknoloji, eğlence ve emlak gibi faize duyarlı sektörlerin önemi göz önüne alındığında, Kaliforniya ekonomisinde yüksek faiz oranları özellikle zor hissedildi.
Bunun bir sonucu, eyaletteki istihdam artışının geride kalmasıdır; Kaliforniya'nın en son işsizlik oranı Mart ayındaki %5,3 ile ülkedeki en yüksek oran oldu. Eyaletin Nisan ayı istihdam raporu Cuma günü çıkıyor.
Uzmanlar, geçen yıl kiralarda düşüş işaretleri gördükten sonra enflasyonun daha hızlı düşeceği konusunda daha iyimserdi. Ancak kiralık evlerdeki büyük artışların da etkisiyle ortalama kiralar son aylarda yeniden yükselmeye başladı.
Zillow'a göre ABD'de tüm konut kiraları Nisan ayında Mart ayına göre ortalama %0,6 arttı ve şu anda aylık 2.000 doların altında seyrediyor. Bu, COVID-19 salgınının başlangıcından bu yana %31 artış gösterdi.
Kaliforniya gibi yüksek fiyatlı pazarlarda, yüksek ev fiyatları ve yüksek ipotek oranları, ev sahibi olmayı daha da zorlaştırdı ve insanların ekonomiye ilişkin ruh hallerini bozdu; suçun büyük kısmı Başkan Biden'a düştü. Anketler, kiracıların eyaletteki en az mutlu olanlar arasında olduğunu ve birçoğunun Los Angeles'tan taşınmayı düşündüğünü gösteriyor.
Yeni kiralama faaliyetlerini takip eden Apartment List'in konut ekonomisti Chris Salviati, kiraların çift haneli seviyelerden önemli ölçüde düştüğünü ancak yeterince hızlı olmadığını söyledi. “Hala doğru yönde ilerliyor ancak kademeli bir düşüş var. Elbette bu durum insanlar için sinir bozucu oldu.”
Konut enflasyonu neden bu kadar yapışkan?
Bir faktör, çoğu insanın bir yıllık kira sözleşmeleri imzalamasıdır, bu nedenle bir gecikme vardır ve kiralardaki değişikliklerin ortaya çıkması zaman alır. Finansal araştırma şirketi Fwdbonds'un baş ekonomisti Chris Rupkey, Büyük Durgunluk sırasında ev fiyatları düştüğünde, TÜFE'deki barınma bileşeninin ılımlı hale gelmesinin yaklaşık 18 ay sürdüğünü söyledi.
Barınmayla ilgili TÜFE rakamları da çoğu tüketicinin yaşadıklarını olduğundan az gösterme eğiliminde. Veriler, Los Angeles ve Orange ilçelerindeki birincil konut kiralarının 2022'de %4,4 arttığını, ancak diğer tüm mal ve hizmetlerin fiyatlarının o yıl %9,3 arttığını gösteriyor. O zamandan bu yana eğilim tersine döndü: kira ve barınma enflasyonu diğer tüm kalemlere göre çok daha hızlı artıyor.
Uzmanlar, kiralarda son dönemde yaşanan yükselişin kısmen apartman sahiplerinin artan maliyetlerini telafi etmeye çalışmalarından kaynaklanabileceğini söylüyor; zira daha geniş enflasyon ortamı, onların bakım, malzeme ve işçilik için daha fazla para ödemeleri anlamına geliyor.
Cornell Üniversitesi'ne bağlı ekonomist ve CPI raporlarını yayınlayan ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu'nun eski komiseri Erica Groshen, “Ev sahipleri yetişmeye çalışıyor” dedi.
Bazı uzmanlar konut enflasyonuna olası bir yanıtın Fed'in faiz indirimi olduğunu söylüyor. Politika yapıcıların ekonomi ve istihdam piyasası hala güçlüyken bu tür bir eyleme geçmesi mantığa aykırı gibi görünse de, faiz oranlarının düşürülmesi hareketliliği teşvik edebilir ve aynı zamanda inşaatçıların daha fazla projeye başlamasını ve dolayısıyla arzın artmasını kolaylaştırabilir.
Ancak ev alımlarına yönelik talebin artması, en azından kısa vadede ev fiyatlarına daha fazla enerji katarak konut balonu yaratma riskini artırabilir.
Rupkey, “Fed için” dedi, “bunu yaparsanız kahrolsun, yapmazsanız da kahretsin.”